大酒店扭虧與RevPAR回升|盈利係復甦定賣樓?

扭虧未等於全面復原

大酒店今次最容易令人誤會嘅地方，唔係佢終於賺錢，而係「賺錢」未必等於酒店業務已經全面復原。截至六月底，公司股東應佔溢利2300萬元，去年同期係蝕2.89億元；收入升近兩成至39.29億元，EBITDA亦升兩成。表面睇，低谷似乎已經過去。

RevPAR顯示需求回升

較有說服力嘅復甦訊號，係酒店分部收入升9.5%至31.16億元。第二季大中華區半島酒店平均可出租客房收入升27%至3108元，上半年亦升29%至3006元。呢個指標同時反映房價同入住率，意味住客需求回升之餘，公司亦有能力維持定價。管理層解釋，改善來自大中華及美國酒店業務轉強、審慎定價同成本控制，歐洲新酒店亦逐步提升表現。

資產出售美化盈利

但要將呢個結果直接讀成「盈利結構已經翻身」，證據仍然唔夠。撇除投資物業重估及非經常項目後，公司基本上仍然蝕1700萬元，只係比去年同期2.16億元大幅收窄。更加關鍵係，商用物業收入大升，主要因為期內出售兩套倫敦半島住宅公寓，帶來接近4億元收入。換句話講，今次報表嘅扭虧，有一部分係資產出售幫手，而唔係單靠日常酒店現金流完成。

翻新先於股東回報

對股東嚟講，另一個訊號係公司不派中期息，理由係要考慮財務狀況同未來資金需要。董事局同時批准約21億元，翻新香港及東京半島酒店。呢項投資可以理解為管理層對長期物業價值有信心，但短期亦代表現金要先投入翻新、維持品牌同提升競爭力，未必即刻變成股東回報。

復甦並非全面同步

而且，復甦並唔係所有地區同步發生。第二季亞洲、大中華以外嘅平均可出租客房收入跌約9%；辦公物業出租率跌至63%，按年少18個百分點，辦公室租金亦跌9%。呢啲數字限制咗最樂觀嘅解讀：現時較似係高端酒店喺部分市場受惠於旅客回流同定價能力，而唔係整個物業組合全面轉強。

下一輪業績係驗證點

管理層預期下半年需求會繼續向好，原因包括國際旅客回流、奢華旅遊需求有韌性，以及客人更重視個人化體驗。呢個係公司展望，唔係已經實現嘅結果。下一個真正值得觀察嘅驗證點，係未來酒店分部可唔可以喺冇住宅出售幫助之下，持續轉化成經常性盈利同自由現金流；同時要睇翻新工程會唔會令資本開支、負債或派息能力承壓。

扭虧故事仍待證明

所以，持有大酒店嘅人，應該重新拆開2300萬元盈利：酒店營運確實改善，但資產出售令 headline profit 比核心表現更靚。觀望者亦唔應只因為扭虧同RevPAR急升，就當成一個已經完成嘅轉身故事。現有資料未能分清大中華區改善有幾多來自入住率、房價或者客源組合，亦未交代21億元翻新工程嘅最終回報。大酒店可能正由虧損走向更健康嘅酒店現金流，但呢個結論仍要等下一輪業績證明。