恒隆地產00101|收入創新高 純利卻倒跌16.9%

業績跌但派息唔郁

恒隆地產截至6月底嘅中期業績，股東應佔盈利7.58億元，按年跌16.9%，每股盈利0.15元。就算純利跌咁多，公司都選擇維持中期息每股0.12元，同上年一樣冇減。呢個「盈利跌、派息唔跌」嘅組合，係今次業績最直接嘅訊號。

撇除重估影響嘅基本純利都按年跌9.5%至14.36億元。公司話主要係內地物業銷售業務因為確認非現金物業減值撥備，錄得較高營業虧損，加上資本化利息減少令財務費用上升，抵銷咗物業租賃表現嘅增幅。呢個跌幅唔係租賃業務轉差，而係銷售同財務成本兩條線同時食住盈利。

值得留意嘅係，收入其實升咗23%到61.13億元，主要靠物業銷售收入急升548%帶動。但營業溢利只係32.55億元，同去年基本持平——即係話銷售額大升，未必等於賺得更多，中間嘅減值同銷售成本蠶食咗增量。派息維持不變，反映管理層對經常性租賃現金流仍有信心，將業績波動同派息政策分開處理。

內地商場撐住 香港租賃分化

物業租賃業務仍然係恒隆嘅穩定盤。整體租賃收入上升5%至49.23億元，內地商場組合以人民幣計值嘅整體租賃收入更升6%至25.67億元，創新高，租戶銷售額按年升17%，期末整體租出率微升兩個百分點至96%。杭州恒隆廣場今年4月開幕，期末承租率已達98%。

相比之下，香港物業組合表現分化。香港零售因為銅鑼灣主要租戶約滿後空置翻新，整體租賃收入微跌2%，但租戶銷售額反而升3%，反映租戶組合汰弱留強嘅過程仲未完全反映喺租金收入度。香港辦公樓租賃收入微升1%，出租率改善3個百分點至90%，供應過剩下嘅競爭依然存在。

綜合嚟睇，內地商場已經由「復甦」進入「創新高」嘅階段，係集團現時最實在嘅增長引擎；香港租賃就仲處於租戶組合翻新同出租率緩慢改善嘅過渡期。呢個地域分化，令投資者判斷恒隆嘅前景時，不能再將內地同香港業務等量齊觀。

新CEO接任 地緣風險成變數

管治層面，恒隆集團同恒隆地產董事會已選定新任行政總裁，將於9月7日加盟，10月1日正式接任行政總裁一職。現任行政總裁盧韋柏將延任一個月至9月30日，其後轉任董事長顧問一年，確保管理層順利交接。

集團喺業績中明言，中東地區衝突不休同地緣政治持續緊張，為今年下半年營商環境蒙上陰影，因此維持透明現金流同穩定經常性租賃收入愈發重要。管理層亦提到，油價波動帶來嘅通脹風險，可能削弱香港零售復甦嘅市場信心。

總括嚟講，恒隆地產今次業績嘅核心矛盾在於：經常性租賃現金流穩健甚至創新高，但物業銷售業務嘅減值同財務成本令帳面盈利受壓。派息維持不變，顯示管理層將兩者分開睇待。往後嘅觀察點，落喺新任行政總裁10月接任後嘅策略方向，以及內地商場能否延續增長，抵銷香港辦公樓同銷售業務嘅不確定性。