AWC|แบงก์ต่างชาติแย่งปล่อยกู้ 4.7 หมื่นล้าน

Moxy Pattaya ผนึก Marriott ทะลุ 1,400 ห้อง

แอสเสท เวิรด์ คอร์ป หรือ AWC ประกาศเปิดโรงแรมใหม่ Moxy Pattaya The Aquatique ร่วมกับ Marriott International ดันจำนวนห้องพักในคลัสเตอร์อควาทีคทะลุ 1,400 ห้อง แต่ตัวเลขห้องพักไม่ใช่ประเด็นที่น่าตกใจที่สุดของวันนี้ สิ่งที่น่าสนใจกว่าคือทำไมธนาคารต่างชาติสองแห่งถึงยอมปล่อยกู้ก้อนใหญ่ให้ AWC ในช่วงเวลาไล่เลี่ยกัน ขณะที่หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ท่องเที่ยวยังเผชิญแรงกดดันจากดอกเบี้ยและมุมมองระมัดระวังของตลาด

โครงการอควาทีคที่พัทยาตอนนี้มีแบรนด์โรงแรมระดับโลกครบสี่แบรนด์ ตั้งแต่เดอะ ริทซ์-คาร์ลตัน ไปจนถึงเจดับบลิว แมริออท และล่าสุดคือ Moxy ครอบคลุมพื้นที่อาคารรวมกว่า 154,000 ตารางเมตร ครอบคลุมกลุ่มลูกค้าตั้งแต่ระดับกลางไปจนถึงระดับหรูสุด นี่ไม่ใช่การผูกพอร์ตทั้งคลัสเตอร์เข้ากับพันธมิตรระดับโลกรายเดียว

คำถามที่ตามมาคือโครงการขยายตัวขนาดนี้ใช้เงินทุนจากที่ใด เพราะการขยายพอร์ตโรงแรมระดับโลกไม่ได้เกิดขึ้นลอยๆ แต่มาพร้อมกับการเคลื่อนไหวด้านการเงินที่เกิดขึ้นในสัปดาห์เดียวกัน

แบงก์ต่างชาติแข่งปล่อยกู้ยั่งยืน

คำตอบคือธนาคารโอเวอร์ซี-ไชนีส แบงกิ้ง คอร์ปอเรชั่น หรือ OCBC จากสิงคโปร์ ซึ่งเป็นธนาคารใหญ่อันดับสองของอาเซียน ลงนามปล่อยสินเชื่อยั่งยืนให้ AWC มูลค่า 200 ล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือราว 6.6 พันล้านบาท เพื่อสนับสนุนธุรกิจโรงแรม อาคารสำนักงาน และจุดหมายปลายทางไลฟ์สไตล์ นี่คือความร่วมมือทางการเงินครั้งแรกระหว่างสองสถาบัน

แต่ดีลกับ OCBC ไม่ใช่ดีลแรก ก่อนหน้านี้ธนาคารไทยพาณิชย์หรือ SCB เพิ่งลงนามปล่อยสินเชื่อยั่งยืนและสินเชื่อสีเขียวให้ AWC มูลค่าถึง 40,500 ล้านบาท เพื่อพัฒนาโครงการเวิ้งนครเกษม เยาวราช เมื่อรวมสองดีลเข้าด้วยกัน AWC ได้รับวงเงินสินเชื่อยั่งยืนจากสถาบันการเงินทั้งในและต่างประเทศรวมกว่า 47,100 ล้านบาท ในช่วงเวลาไล่เลี่ยกัน

ประเด็นที่น่าคิดคือธนาคารทั้งสองแห่งไม่ใช่นักลงทุนระยะสั้น การปล่อยสินเชื่อระดับหมื่นล้านต้องผ่านการประเมินความเสี่ยงเครดิตอย่างเข้มงวดก่อนอนุมัติ เมื่อสถาบันการเงินระดับภูมิภาคสองแห่งยอมผูกพันเงินก้อนใหญ่กับ AWC พร้อมกันในช่วงเวลาสั้นๆ นั่นสะท้อนมุมมองความเชื่อมั่นในกระแสเงินสดระยะยาวของบริษัท ซึ่งอาจไม่ตรงกับมุมมองของนักลงทุนในตลาดหุ้นที่ยังระมัดระวังหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ท่องเที่ยวจากแรงกดดันดอกเบี้ย

หลักฐานที่สนับสนุนมุมมองฝั่งธนาคารคือโครงสร้างทางการเงินของ AWC เอง บริษัทระบุว่าอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อส่วนของผู้ถือหุ้นยังต่ำกว่าค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรม ขณะเดียวกัน AWC เพิ่งได้อันดับหนึ่งของโลกในกลุ่มโรงแรมและรีสอร์ตจาก S&P Global Corporate Sustainability Assessment ซึ่งเป็นเกณฑ์ที่สถาบันการเงินต่างชาติมักใช้ประกอบการปล่อยกู้ยั่งยืน

ตัวแปรตัดสิน Occupancy กับหนี้สินใหม่

ตัวแปรที่จะพิสูจน์ว่ามุมมองของธนาคารถูกหรือผิดคือผลประกอบการจริงเมื่อ Moxy Pattaya เปิดให้บริการในไตรมาสแรกของปี 2576 หากอัตราการเข้าพักของคลัสเตอร์อควาทีคที่ขยายเป็น 1,400 ห้องสามารถรักษาระดับสูงได้ต่อเนื่อง นั่นคือสัญญาณว่าเม็ดเงินสินเชื่อยั่งยืนที่ได้รับมาถูกใช้อย่างมีประสิทธิภาพจริง

แต่ในทางกลับกัน วงเงินสินเชื่อรวมกว่า 47,100 ล้านบาทที่เพิ่มเข้ามาย่อมส่งผลต่ออัตราส่วนหนี้สินต่อทุนในรอบบัญชีถัดไป หากอัตราการเข้าพักไม่เป็นไปตามคาดหรือการก่อสร้างล่าช้ากว่าแผน หนี้ก้อนใหม่นี้จะกลายเป็นภาระที่กดทับกระแสเงินสดแทนที่จะเป็นเครื่องมือสร้างการเติบโต

สำหรับผู้ที่ถือหุ้น AWC อยู่แล้ว ตัวแปรที่ต้องติดตามคืออัตราส่วนหนี้สินต่อทุนในงบการเงินไตรมาสถัดไปหลังรับสินเชื่อใหม่เข้ามาเต็มจำนวน หากอัตราส่วนนี้ยังทรงตัวต่ำกว่าค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรมตามที่บริษัทระบุ นั่นคือสัญญาณยืนยันมุมมองของธนาคาร แต่หากอัตราส่วนเริ่มขยับสูงขึ้นเร็วกว่าที่คาด นั่นคือสัญญาณเตือนว่าการขยายตัวครั้งนี้เร็วเกินกว่าฐานรายได้จะรองรับ สำหรับผู้ที่ยังเฝ้าดูอยู่ภายนอก ตัวเลขที่ต้องติดตามคืออัตราการเข้าพักจริงของคลัสเตอร์อควาทีคเมื่อ Moxy เปิดให้บริการ นั่นคือจุดที่จะบอกว่าความเชื่อมั่นของแบงก์ต่างชาติสองแห่งกลายเป็นโอกาสจริงหรือเป็นเพียงกับดักที่มาก่อนเวลา