AWC ทุ่ม 4 หมื่นล้าน Avatar-เคเบิลคาร์|หนี้พุ่งก่อนโครงการเปิด

Disney Avatar บนเจ้าพระยา กับหนี้ก้อนใหม่ 40,500 ล้าน

บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป หรือ AWC ประกาศแผนลงทุนกว่า 8,000 ล้านบาท เพื่อพลิกโฉมเอเชียทีค เดอะ ริเวอร์ฟร้อนท์ ด้วย Avatar: Guardians of Eywa จาก Disney และเคเบิลคาร์ข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาแห่งแรกของโลก มูลค่า 2,000 ล้านบาท ในวันเดียวกันนั้นเอง AWC ยังลงนามสินเชื่อ 40,500 ล้านบาทกับธนาคารไทยพาณิชย์ ซึ่งรวมถึงเงิน 10,500 ล้านบาทสำหรับโครงการมิกซ์ยูสเวิ้งนครเกษม เยาวราช ที่จะนำ Kung Fu Panda จาก Universal มาเปิดในพื้นที่กว่า 14 ไร่ใจกลางไชน่าทาวน์ที่ใหญ่ที่สุดในโลก IP สองตัวที่ทุกคนรู้จัก ประกาศในวันเดียว พร้อมหนี้ก้อนใหม่ที่ใหญ่กว่าตัวโครงการ

ความขัดแย้งที่นักลงทุนต้องเผชิญคือ brand ทั้งสองเป็นที่รู้จักในระดับโลกและมีพลังดึงดูดนักท่องเที่ยวที่พิสูจน์แล้วจากทั่วโลก แต่โครงการ Avatar ที่เอเชียทีค โครงการ Kung Fu Panda ที่เยาวราช และเคเบิลคาร์ข้ามเจ้าพระยา ทั้งหมดนี้ยังอยู่ในขั้นพัฒนา ยังไม่มีรายได้ใดเกิดขึ้น ขณะที่ดอกเบี้ยจากสินเชื่อ 40,500 ล้านบาทเริ่มนับจากวันนี้ ช่องว่างระหว่างวันที่ต้องจ่ายหนี้กับวันที่โครงการเริ่มสร้างรายได้ คือคำถามที่ตลาดยังไม่มีคำตอบ

โครงสร้างหนี้ที่ซ่อนอยู่ใต้ Avatar และ Kung Fu Panda

สินเชื่อ 40,500 ล้านบาทแบ่งเป็นสองส่วน ส่วนแรก 10,500 ล้านบาทเป็นสินเชื่อสีเขียวสำหรับโครงการเวิ้งนครเกษม เยาวราชโดยตรง ส่วนที่เหลืออีก 30,000 ล้านบาทเป็น Sustainability-Linked Loan สำหรับโครงการอื่น ๆ ของ AWC ทั่วประเทศในอนาคต AWC ระบุว่าบริษัทมี IBD/E ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรม ซึ่งหากเป็นจริง ก็หมายความว่ายังมีพื้นที่กู้ได้อีก แต่ตัวเลขนี้มาจากตัว AWC เอง ไม่ใช่จากการวิเคราะห์อิสระในบทความ

สิ่งที่น่าสนใจคือ AWC ไม่ได้เพียงแค่สร้างโรงแรมหรือศูนย์การค้า แต่กำลังเดิมพันกับ IP economy ซึ่งเป็นรูปแบบธุรกิจที่ต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง Disney, Universal, MONA ต่างมีฐานแฟนระดับโลกที่พร้อมเดินทางเพื่อ experience เฉพาะ Universal Studios ในสิงคโปร์พิสูจน์แล้วว่า IP ระดับนี้ดึงนักท่องเที่ยวได้จริง คำถามคือ เอเชียทีคและเยาวราชในกรุงเทพฯ จะทำซ้ำผลนั้นได้หรือไม่ และใช้เวลากี่ปีกว่าจะคืนทุน 40,500 ล้านที่กู้มาวันนี้

จุดที่นักลงทุนต้องระวังคือ ณ วันที่ประกาศ โครงการหลักทั้งหมดยังไม่มีวันเปิดที่ชัดเจน Avatar: Guardians of Eywa ที่เอเชียทีค เคเบิลคาร์ข้ามเจ้าพระยา และโครงการ Kung Fu Panda ที่เยาวราช ล้วนอยู่ในขั้นพัฒนา ในโครงการ real estate และ entertainment ขนาดนี้ ความล่าช้าไม่ใช่ข้อยกเว้น แต่เป็นกฎ และทุกเดือนที่ล่าช้า หมายถึงดอกเบี้ยที่สะสมโดยไม่มีรายได้ใดมาชดเชย

จุดตัดสินใจสำหรับผู้ถือและผู้ที่กำลังพิจารณา

สำหรับผู้ถือหุ้น AWC อยู่แล้ว สิ่งที่ต้องติดตามไม่ใช่ความน่าตื่นเต้นของ Avatar แต่คือความคืบหน้าของ construction timeline ของแต่ละโครงการ หากโครงการเปิดได้ตามแผนและนักท่องเที่ยวตอบสนองในระดับเดียวกับ Universal Studios สิงคโปร์ สินเชื่อ 40,500 ล้านจะกลายเป็น leverage ที่สร้าง return ผู้ถือหุ้นต้องถือต่อ แต่หากเปิดล่าช้ากว่า 1-2 ปี ภาระดอกเบี้ยจะกดกำไรต่อเนื่อง และ cash flow ต้องการเสริม

สำหรับผู้ที่ยังไม่ได้ถือและกำลังพิจารณาเข้า ตัวชี้วัดที่ตัดสินใจได้ชัดที่สุดคือสองอย่าง อย่างแรกคือประกาศวันเปิดโครงการ Avatar หรือเคเบิลคาร์ที่ชัดเจนและมี timeline ที่เชื่อถือได้ ซึ่งจะพิสูจน์ว่าการลงทุนขนาดนี้มีรากฐานที่พร้อม อย่างที่สองคือ occupancy rate ของโรงแรมและโครงการที่ AWC เปิดอยู่แล้วใน Q3 ปีนี้ ถ้า occupancy ฟื้นต่อเนื่องหลังนักท่องเที่ยวกลับมา แสดงว่าพอร์ตเดิมรองรับภาระหนี้ได้ก่อนโครงการใหม่เปิด Avatar ที่เอเชียทีคกลายเป็น entry หรือ trap ขึ้นอยู่กับว่า timeline ในอีก 3-6 เดือนข้างหน้านี้จะชัดขึ้นหรือยังคงเลือน