CPN ทำนิวไฮต่อ|พื้นที่เช่าขยายจริง หรือแค่ฐานสูงหลอกตา

ราคาขยับ คำถามผุด

วันนี้หุ้นเซ็นทรัลพัฒนา หรือ CPN ปรับตัวขึ้นมาอยู่ที่ 66.25 บาท เพิ่มขึ้น 2.71 เปอร์เซ็นต์ จากราคาเปิดที่ 65.25 บาท มูลค่าซื้อขายกว่า 118 ล้านบาทในช่วงเช้าวันเดียว บทวิเคราะห์จากบริษัทหลักทรัพย์กรุงศรีระบุว่า ผลการดำเนินงานไตรมาสสามปีนี้ของ CPN มีแนวโน้มโตต่อเนื่องทั้งเทียบปีก่อนและเทียบไตรมาสก่อนหน้า

คำถามที่ตามมาคือ CPN เพิ่งปิดปี 2568 ด้วยรายได้และกำไรสูงสุดเป็นประวัติการณ์ของบริษัท เมื่อฐานเปรียบเทียบสูงขนาดนี้ อะไรที่ทำให้นักวิเคราะห์ยังกล้าพูดถึงกำไรทำนิวไฮต่อในปีนี้ คำตอบชั่วคราวที่หลักฐานวันนี้ชี้ให้เห็นคือ เครื่องยนต์การเติบโตของ CPN ไม่ได้พึ่งพาแค่กำลังซื้อที่ฟื้นตามฤดูกาลเหมือนที่ตลาดคุ้นเคย

เครื่องยนต์ที่แท้จริง

บล.กรุงศรีระบุเหตุผลเจาะจงไว้สองข้อ ข้อแรกคือพื้นที่เช่าที่เพิ่มขึ้นราว 77,000 ตารางเมตร จากการทยอยเปิดศูนย์การค้าใหม่ต่อเนื่องตั้งแต่ต้นปี ข้อสองคืออัตรากำไรขั้นต้นที่มีแนวโน้มขยับขึ้นไปแตะ 59.2 เปอร์เซ็นต์ จากการประหยัดต่อขนาดหรือ Economies of Scale ตัวเลขทั้งสองนี้ไม่ใช่ปัจจัยฤดูกาล แต่เป็นการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างของธุรกิจ

นี่คือจุดที่เปลี่ยนกรอบการมองหุ้นค้าปลีกและอสังหาริมทรัพย์แบบเดิม ตลาดมักมอง CPN เป็นหุ้นที่โตตามวัฏจักรเศรษฐกิจและการจับจ่ายของผู้บริโภค แต่เมื่อมาร์จิ้นขยับขึ้นพร้อมกับพื้นที่เช่าที่ขยายตัว นั่นหมายความว่าการเติบโตรอบนี้มาจากการขยายสเกลธุรกิจโดยตรง ซึ่งเป็นแรงหนุนที่ไม่หายไปง่ายเมื่อฤดูกาลจับจ่ายเปลี่ยนไป

ฐานสูง แรงกดดันหรือแรงหนุน

ปี 2568 ที่ผ่านมา CPN ทำรายได้รวม 53,009 ล้านบาท และกำไรสุทธิ 18,841 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขสูงสุดในประวัติศาสตร์บริษัท พร้อมประกาศแผนลงทุนระยะยาวมูลค่า 1.1 แสนล้านบาทตลอด 5 ปีข้างหน้า ครอบคลุมทั้งโครงการมิกซ์ยูสใหม่ในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด คำถามคือฐานที่สูงขนาดนี้จะกลายเป็นเพดานที่กดกำไรปีนี้ หรือเป็นรากฐานที่รองรับการโตรอบใหม่

หลักฐานเสริมจากฝั่งปฏิบัติการสนับสนุนภาพเดียวกัน แคมเปญ Grand Grand Sale ที่จัดต่อเนื่องมา 17 ปี ดันยอดใช้จ่ายเพิ่มขึ้นกว่า 30 เปอร์เซ็นต์ในปีนี้ ขณะที่ความร่วมมือกับป๊อปมาร์ทเปิดร้านริมชายหาดพัทยาก็เป็นตัวอย่างของการดึงทราฟฟิกใหม่เข้าศูนย์การค้าในเครือ ทั้งหมดนี้ชี้ว่าฐานลูกค้าและทราฟฟิกยังขยายตัวอยู่จริง ไม่ใช่แค่ตัวเลขทางบัญชีที่แต่งขึ้น

จุดตรวจสอบที่รออยู่

หลักฐานทั้งหมดที่มีวันนี้ยังเป็นการคาดการณ์ของนักวิเคราะห์ ไม่ใช่ตัวเลขที่ยืนยันแล้ว จุดตรวจสอบที่แท้จริงคือผลประกอบการไตรมาส 3 ปี 2569 ที่จะประกาศ ว่าอัตรากำไรขั้นต้นจะขยับไปแตะ 59.2 เปอร์เซ็นต์ตามที่กรุงศรีประเมินไว้หรือไม่ และพื้นที่เช่าใหม่ 77,000 ตารางเมตรจะแปลงเป็นรายได้ได้เร็วแค่ไหน

ด้วยหลักฐานเชิงโครงสร้างที่มีทั้งพื้นที่เช่าใหม่ มาร์จิ้นที่ขยับขึ้น และผลประกอบการปีก่อนที่ยืนยันแล้วว่าเป็นสถิติสูงสุดจริง น้ำหนักในตอนนี้เอียงไปทางมุมมองว่าการเติบโตของ CPN รอบนี้มีรากฐานที่มั่นคงกว่าปัจจัยฤดูกาลทั่วไป แต่ยังต้องรอตัวเลขไตรมาส 3 มายืนยันก่อนจะสรุปได้ว่าโมเมนตัมนี้จะต่อเนื่องตลอดทั้งปีหรือไม่