OSP ให้เช่าที่ดิน 45 ไร่|ค่าเช่าจะโตจริงไหม?

ดีลที่ดิน 45 ไร่

ข่าว OSP รอบนี้ไม่ใช่เรื่องยอดขายเครื่องดื่ม แต่คือการนำที่ดิน 45 ไร่บริเวณสำนักงานใหญ่หัวหมาก–รามคำแหง ให้ CPAXT เช่าระยะยาว 30 ปี เพื่อพัฒนาเป็นศูนย์การค้าและไลฟ์สไตล์ โดยมีโลตัสเป็นผู้เช่าหลัก โครงการคาดว่าจะเริ่มปรับปรุงและก่อสร้างในเร็ว ๆ นี้

จากเครื่องดื่มสู่กระแสเงินสด

นี่ทำให้ภาพของ OSP ขยับออกจากการเป็นเพียงบริษัทสินค้าอุปโภคบริโภคและผู้ผลิตเครื่องดื่มบำรุงกำลัง ไปสู่บริษัทที่เริ่มใช้สินทรัพย์ของตัวเองสร้างกระแสเงินสดระยะยาว บทความระบุว่า OSP มีธุรกิจครอบคลุม 41 ประเทศ แต่สิ่งที่ตลาดต้องเพิ่มเข้าไปในสมการครั้งนี้คือที่ดินใจกลางกรุงเทพฯ ซึ่งอาจเปลี่ยนจากสินทรัพย์ที่ไม่ได้สร้างรายได้เด่นชัดให้กลายเป็นรายได้ค่าเช่า

กลไกของดีล

กลไกของดีลค่อนข้างตรงไปตรงมา OSP ไม่ต้องเป็นผู้ดำเนินธุรกิจค้าปลีกเอง แต่ให้ CPAXT นำความเชี่ยวชาญด้านศูนย์การค้าเข้ามาพัฒนาพื้นที่ หากโครงการดึงคนเข้ามาใช้บริการได้จริง OSP ก็มีโอกาสได้รับรายได้ประจำจากสัญญาเช่า ขณะที่ CPAXT ได้ทำเลใหม่เพื่อขยายระบบค้าปลีกของตัวเอง

ยุทธศาสตร์ของ CPAXT

และดีลนี้ไม่ได้เกิดขึ้นอย่างโดดเดี่ยว CPAXT ประกาศแผนพัฒนาและปรับปรุงศูนย์การค้ากว่า 60 โครงการใน 29 จังหวัดช่วงปี 2569–2570 ตั้งเป้าเพิ่มพื้นที่มอลล์และพื้นที่เช่า 13% เป็นกว่า 1.13 ล้านตารางเมตร โดยจะทำ 10 โครงการในปี 2569 และอีก 50 โครงการในปีถัดไป บริษัทกำลังพยายามเปลี่ยนไฮเปอร์มาร์เก็ตจากสถานที่ซื้อของให้เป็นพื้นที่ใช้ชีวิต มีทั้งอาหาร สุขภาพ ไลฟ์สไตล์ และกิจกรรมชุมชน

ทำเลที่อาจสร้างมูลค่า

ในมุมนี้ ที่ดินของ OSP จึงเข้ากับยุทธศาสตร์ของ CPAXT พอดี ทำเลหัวหมาก–รามคำแหงมีประชากรหนาแน่นและมีการเดินทางสูง ส่วนโลตัสจะทำหน้าที่เป็นจุดดึงคนเข้าพื้นที่ นี่เป็นเหตุผลที่ทำให้ดีลมีโอกาสสร้างมูลค่ามากกว่าการขายที่ดินครั้งเดียว

ค่าเช่ายังไม่ใช่กำไร

แต่คำว่า “รายได้ประจำ” ยังไม่เท่ากับ “กำไรใหม่ที่วัดได้แล้ว” เพราะข้อมูลที่เปิดเผยยังไม่มีมูลค่าค่าเช่า ตารางการปรับค่าเช่า เงินลงทุนของโครงการ หรือวิธีที่รายได้จะถูกรับรู้ในงบการเงิน เราจึงยังบอกไม่ได้ว่าดีลนี้จะเพิ่มกำไร OSP มากน้อยแค่ไหน หรือจะเห็นผลเมื่อใด

ความเสี่ยงที่ต้องรอพิสูจน์

ทางเลือกที่ต้องระวังคือ ดีลนี้อาจเป็นเพียงการใช้ประโยชน์จากที่ดินให้ดีขึ้น ไม่ใช่การเปลี่ยนโครงสร้างธุรกิจของ OSP หากโครงการก่อสร้างล่าช้า ร้านค้าเช่าไม่เต็ม หรือจำนวนคนเดินไม่เป็นไปตามเป้า มูลค่าที่ดูดีบนกระดาษก็อาจกลายเป็นประโยชน์ที่ต้องรออีกหลายปี ขณะเดียวกัน CPAXT เองก็ยังอยู่ในช่วงประกาศแผน ไม่ใช่ช่วงที่พิสูจน์ผลตอบแทนของทุกโครงการแล้ว

หลักฐานสามชั้น

สำหรับผู้ถือหุ้น OSP ข่าวนี้จึงควรถูกมองเป็นทางเลือกเพิ่มให้กับสินทรัพย์และโอกาสสร้างกระแสเงินสด มากกว่าจะรีบตีความว่า OSP กำลังกลายเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ส่วนคนที่กำลังเฝ้าดูหุ้นควรรอหลักฐานสามชั้น ได้แก่ การเริ่มก่อสร้างตามที่บริษัทระบุ รายละเอียดทางการเงินของสัญญา และผลลัพธ์หลังเปิดโครงการจริง ทั้งจำนวนผู้เช่าและรายได้ที่ไหลกลับมาหา OSP

คำตัดสินยังไม่เต็มมูลค่า

คำตัดสินในตอนนี้จึงยังเป็นการเปลี่ยนแปลงเชิงทิศทาง ไม่ใช่การเปลี่ยนแปลงเชิงผลประกอบการ ดีล 30 ปีทำให้ OSP มีโอกาสเปลี่ยนที่ดินเป็นรายได้ระยะยาว แต่คำถามสำคัญยังคงอยู่ที่ค่าเช่า ต้นทุน และความสามารถของโครงการในการสร้างคนเดิน หากสามเรื่องนี้ยังไม่ถูกเปิดเผย ผู้ลงทุนก็ยังไม่มีเหตุผลพอที่จะนับกำไรจากแลนด์มาร์กแห่งใหม่เข้าไปในมูลค่าหุ้นเต็มจำนวน