ROH ผิดนัด 4,873 ล้าน|GROREIT ร่วง 12%

ดีลระเบิด: เชอราตันริมแม่น้ำกับภาระที่ไม่ถูกซื้อคืน

โรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน ริมแม่น้ำเจ้าพระยา กรุงเทพฯ กลายเป็นจุดศูนย์กลางของวิกฤตความเชื่อมั่นในตลาดทุนไทย เมื่อวันที่ 14 กรกฎาคม 2569 บมจ.โรงแรมรอยัล ออคิด ประเทศไทย หรือ ROH ไม่ปรากฏตัวเพื่อซื้อคืนทรัพย์สินโรงแรมมูลค่า 4,873 ล้านบาทตามกำหนดสัญญา ราคาหน่วยลงทุน GROREIT ดิ่งลง 12.15% ในวันรุ่งขึ้น และ ROH ถูกระงับการซื้อขายด้วยเครื่องหมาย SP ทันที

ประเด็นที่ทำให้ตลาดสับสนคือคำชี้แจงของ ROH ที่ยืนยันว่าบริษัทมีเจตนาซื้อคืนและไม่มีปัญหาด้านความสามารถทางการเงิน โดยอ้างว่าทรัสตี MFC แจ้งวิธีชำระเงินที่ไม่เป็นไปตามสัญญา แต่งบการเงินที่ยื่นต่อ ตลท. สะท้อนภาพที่ต่างออกไปโดยสิ้นเชิง คำถามที่นักลงทุนต้องตอบให้ได้คือ นี่คือข้อพิพาทเทคนิคหรือสัญญาณวิกฤตสภาพคล่องที่ซ่อนอยู่

ข้อมูลจาก ตลท. พบว่า ROH มีส่วนผู้ถือหุ้นเพียง 1,771 ล้านบาท ต่ำกว่ามูลค่าทรัพย์สินที่ต้องซื้อคืนถึง 2.7 เท่า พร้อมกับขาดทุนสุทธิต่อเนื่อง 957.72 ล้านบาทในปี 2568 และขาดทุนอีก 269.67 ล้านบาทในไตรมาสแรกของปี 2569 ตัวเลขเหล่านี้คือแรงโน้มถ่วงที่ดึงข้อสงสัยของตลาดไว้กับคำถามเดิม

งบการเงินกับคำประกาศ 187 ล้านดอลลาร์: ใครพูดความจริง?

วิทวัส วิภากุล กรรมการผู้จัดการ ROH ประกาศว่าบริษัทได้รับการสนับสนุนด้านเงินทุนจากไพรเวทฟันด์ในสิงคโปร์และธนาคารจากเยอรมนี รวม 187 ล้านดอลลาร์ หรือประมาณ 5,700 ล้านบาท และคาดว่าจะสรุปดีลซื้อคืนได้ภายใน 30 วัน แต่เมื่อมองไปที่งบการเงินของบมจ.แกรนด์ แอสเสท ซึ่งถือหุ้น ROH 97% กลับพบว่าส่วนผู้ถือหุ้นของ GRAND ลดลงจาก 3,805 ล้านบาทในปี 2564 เหลือเพียง 398 ล้านบาทในไตรมาสแรกของปี 2569 ขณะที่หนี้สินรวมพุ่งสูงถึง 11,555 ล้านบาท

ประเด็นที่นักลงทุนมักมองข้ามคือโครงสร้างหนี้ของกลุ่ม GRAND ที่เชื่อมโยงกัน ROH ถือหุ้นใหญ่โดย GRAND ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของกลุ่ม Property Perfect หรือ PF หาก ROH ต้องการเงิน 4,873 ล้านบาท แรงกดดันย่อมทะลุขึ้นไปถึง GRAND ที่มีหนี้สินรวมกว่า 11,555 ล้านบาทและกำลังเจรจาขายโครงการอสังหาฯ 2-3 โครงการอยู่ในขณะนี้ ดังนั้นการอ้างเรื่องวิธีชำระเงินอาจเป็นเพียงฉากหน้า ขณะที่ฉากหลังคือการหาเวลาจัดหาแหล่งเงินทุนที่แท้จริง

สัญญาณของปัญหาปรากฏชัดตั้งแต่ต้นปี 2569 เมื่อ ROH ส่งงบการเงินล่าช้ากว่ากำหนด โดยอ้างเหตุผลว่าอยู่ระหว่างจัดทำแผนการซื้อคืนสินทรัพย์ สัญญาณนี้บอกว่าการผิดนัดวันที่ 14 กรกฎาคมไม่ใช่เรื่องที่เกิดขึ้นกะทันหัน แต่คือจุดสิ้นสุดของกระบวนการที่ ROH รู้ดีว่ากำลังเดินไปในทิศทางนั้น ความสำคัญคือนักลงทุนควรประเมินคำประกาศ 187 ล้านดอลลาร์บนพื้นฐานนี้ ไม่ใช่บนคำพูดเพียงอย่างเดียว

สงครามชิงการบริหาร: บลจ.วรรณ-Starwood vs ROH vs ออมสิน

วันที่ 15 กรกฎาคม 2569 บลจ.วรรณและ MFC เดินหน้าสองทาง ทางแรกคือส่งหนังสือแจ้งผิดนัดสัญญาและให้ ROH ปฏิบัติตามภายใน 30 วัน มิฉะนั้นจะดำเนินคดี ทางที่สองคือสิ้นสุดระยะเวลาเช่าของ ROH และว่าจ้าง Starwood Hotel and Resorts Worldwide เข้าบริหารโรงแรมชั่วคราวแทน แต่ ROH โต้กลับว่าบริษัทยังคงมีสิทธิในการบริหารโรงแรมต่อไป ทำให้เกิดสถานการณ์ที่ผู้จัดการสองรายกำลังอ้างสิทธิ์ในโรงแรมเดียวกันพร้อมกัน

บลจ.วรรณประกาศแผนสำรองที่เตรียมไว้ล่วงหน้า 5 ปีแล้ว โดยมีเงินสำรอง 3% สำหรับจ่ายผลตอบแทนผู้ถือหน่วยระหว่างรอขายทรัพย์สิน รองรับได้ 6 เดือน มูลค่าประเมินสินทรัพย์อยู่ที่ 4,000-5,000 ล้านบาท และหากขายได้เกิน 3,000 ล้านบาท ผู้ถือหน่วยจะไม่เสียเงินต้น โดยคาดหาผู้ซื้อใหม่ได้ภายใน 3 เดือน เพราะมีกลุ่มทุนแสดงความสนใจหลายรายในช่วงครึ่งปีหลัง

จุดที่น่าสนใจที่สุดในวิกฤตครั้งนี้คือท่าทีของธนาคารออมสินในฐานะเจ้าหนี้ ผู้อำนวยการธนาคารออมสินระบุชัดว่า ไม่กังวล เพราะวงเงินสินเชื่อที่ปล่อยให้กองทุนต่ำกว่ามูลค่าทรัพย์สินที่เป็นหลักประกันค่อนข้างมาก และธนาคารมีบุริมสิทธิรับชำระหนี้ก่อนผู้ถือหน่วยทรัสต์ ความสงบของออมสินคือสัญญาณว่าตัวสินทรัพย์ยังมีมูลค่าเพียงพอ แต่คำถามคือเงินที่เหลือหลังชำระหนี้ธนาคารจะพอคืนผู้ถือหน่วยที่ราคา 11 บาทหรือไม่

การประเมินความเสี่ยงที่แท้จริงของผู้ถือหน่วย GROREIT ขึ้นอยู่กับสองเส้นทาง หาก ROH ยืนยัน 187 ล้านดอลลาร์ได้จริงและบลจ.วรรณยอมรับวิธีชำระเงิน ดีลปิดในเดือนสิงหาคมและผู้ถือหน่วยได้รับเงินคืนเต็มจำนวน แต่หากดีลล้มและต้องประมูลหาผู้ซื้อใหม่ นักวิเคราะห์ KGI ประเมินว่ากระบวนการจะใช้เวลา 6-12 เดือน ในช่วงนั้นผู้ถือหน่วยได้รับเพียงเงินสำรอง 3% ต่อปีแทนผลตอบแทนปกติ 6%

นับถอยหลัง 30 วัน: เส้นแบ่ง Opportunity กับ Trap

เส้นตายที่กำหนดทิศทางทุกอย่างคือ 30 วันนับจากวันที่ 15 กรกฎาคม 2569 หรือประมาณ 14 สิงหาคม 2569 ในช่วงเวลานั้น ROH ต้องพิสูจน์ว่าเงิน 187 ล้านดอลลาร์จากสิงคโปร์และเยอรมนีมีอยู่จริง และต้องตกลงวิธีชำระเงินกับ MFC ให้ได้ ตัวแปรที่สำคัญที่สุดจึงไม่ใช่ราคาหน่วย GROREIT ที่ผันผวนอยู่ในขณะนี้ แต่คือหลักฐานยืนยันแหล่งเงินทุนที่ ROH อ้าง ซึ่งควรจะปรากฏในการเปิดเผยข้อมูลต่อ ตลท. ก่อนครบกำหนด

สำหรับผู้ถือหน่วย GROREIT อยู่ในตำแหน่งที่บลจ.วรรณมีแผนสำรองชัดเจนและมีเงินสำรองรองรับ 6 เดือน ราคาหน่วยที่ร่วงลงมาอยู่ที่ 7.65 บาท ต่ำกว่าระดับ 11 บาทที่คาดว่าจะได้รับหากสินทรัพย์ขายได้เกิน 3,000 ล้านบาท สัญญาณที่ควรติดตามคือการเปิดเผยหลักฐานแหล่งเงินทุนของ ROH และท่าทีของ บลจ.วรรณในการยอมรับหรือปฏิเสธเงื่อนไขที่ ROH เสนอ

การจะบอกว่าราคา GROREIT ที่ 7.65 บาทคือโอกาสหรือกับดักขึ้นอยู่กับตัวแปรเดียวคือ บัญชีเงิน 187 ล้านดอลลาร์ที่ ROH อ้างถึงจะปรากฏในเอกสารยืนยันต่อ ตลท. ภายใน 30 วันหรือไม่ หากปรากฏและบลจ.วรรณยอมรับ ผู้ถือหน่วยมีโอกาสรับคืนใกล้ 11 บาท หากไม่ปรากฏหรือ GRAND ล้มเหลวในการขายสินทรัพย์เพื่อหนุนสภาพคล่อง กระบวนการประมูลเริ่มต้นและผู้ถือหน่วยต้องรอนานกว่า 6 เดือนพร้อมความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้น สิ่งที่ต้องดูก่อนตัดสินใจทุกอย่างคือหลักฐานยืนยันแหล่งเงินทุน 187 ล้านดอลลาร์จาก ROH ในช่วง 30 วันนี้