Adhi Karya Akui Kas Tertekan|Serah Terima Tuntas Kapan?

Likuiditas Menahan Serah Terima

Pada 4 Agustus, Adhi Karya mengakui bahwa tekanan likuiditas anak usahanya, Adhi Commuter Property atau ADCP, telah menghambat penyelesaian proyek LRT City. Dampaknya bukan hanya keterlambatan konstruksi, tetapi juga tertundanya serah terima unit kepada konsumen. ADHI menawarkan relokasi ke proyek yang sudah siap huni dan skema pinjam pakai unit tersedia. Namun, belum ada jadwal penyelesaian yang pasti.

Gambaran Awal Masih Positif

Sebelumnya, gambaran yang mudah ditangkap investor terlihat lebih positif. ADCP telah menjual 5.392 unit dari total 9.839 unit hunian. Enam dari 13 proyeknya sudah selesai dan beroperasi, sementara perusahaan juga mengembangkan aset komersial yang menghasilkan pendapatan berulang. Dari sudut pandang itu, masalahnya bisa dianggap sekadar proyek yang terlambat, bukan kegagalan model bisnis.

Masalahnya Ada di Arus Kas

Pengakuan terbaru mengubah pembacaannya. Hambatan utamanya bukan semata-mata apakah ada pembeli, melainkan apakah penerimaan kas cukup untuk membiayai seluruh proyek secara bersamaan. Model TOD memang membutuhkan pengadaan lahan dan pembangunan infrastruktur pendukung di sekitar stasiun sebelum hunian selesai. Ketika penjualan tidak terserap sesuai rencana, kas masuk melemah dan pembangunan harus diprioritaskan.

Penjualan Belum Menjadi Realisasi

Angkanya memperlihatkan jarak antara penjualan dan realisasi. Dari 5.392 unit yang terjual, baru 2.575 unit yang diserahterimakan. Artinya, transaksi penjualan belum otomatis berubah menjadi kas yang cukup untuk menyelesaikan semua kewajiban. Inilah risiko yang perlu dibaca pemegang saham ADHI: proyek anak usaha dapat terlihat memiliki permintaan, tetapi tetap menekan arus kas dan reputasi induknya.

Masalah yang Berlangsung Lama

Beban tersebut sudah menjadi masalah yang berkelanjutan. Sebagian konsumen dijanjikan menerima unit pada 2023–2024. Sekitar 2.400 pembeli masih menunggu kepastian, bahkan ada konsumen yang telah menanti tujuh tahun dan meminta pengembalian dana. Sebagian lainnya tetap mencicil Kredit Pemilikan Apartemen meski unit belum diterima. Jadi, ini bukan kejutan satu hari, melainkan siklus likuiditas dan penyelesaian proyek yang telah berlangsung lama.

Biaya Naik, Penjualan Melemah

Ada penjelasan alternatif yang perlu diperhitungkan. Industri properti vertikal memang sensitif terhadap biaya konstruksi, material impor, pelemahan rupiah, dan logistik. Namun, untuk ADCP, manajemen secara langsung menyebut tekanan likuiditas, penjualan yang belum sesuai rencana, dan proses restrukturisasi sebagai masalah utama. Belum tersedia angka yang memisahkan secara jelas berapa beban yang berasal dari kenaikan biaya dan berapa yang berasal dari lemahnya penjualan.

Pemulihan Masih Harus Dibuktikan

Bukan berarti pemulihan mustahil. ADCP masih memiliki proyek yang sudah beroperasi, aset komersial, dan opsi untuk menjual unit siap huni atau memonetisasi aset noninti. Manajemen juga menjajaki investor, kontraktor strategis, skema turnkey, serta restrukturisasi kewajiban. Tetapi semua itu masih berupa langkah penyelamatan. Bukti perbaikannya baru terlihat jika menghasilkan arus kas positif dan serah terima unit yang nyata.

Yang Harus Ditunggu Investor

Bagi pemegang ADHI, merek BUMN tidak boleh lagi diperlakukan sebagai jaminan bahwa seluruh proyek anak usaha pasti selesai tepat waktu. Bagi calon investor, angka unit terjual juga tidak cukup untuk menilai kesehatan bisnis. Yang perlu ditunggu adalah siapa investor atau kontraktor yang benar-benar masuk, proyek mana yang diprioritaskan, berapa unit yang diserahterimakan, dan apakah kas ADCP mulai pulih. Nilai dukungan ADHI atau Danantara, waktu pelaksanaannya, serta nasib konsumen yang meminta refund masih belum jelas.