MREIT|27-Bilyong Paglago, Kaakibat ang Pagbebenta ng Megaworld

Ang ₱27-Bilyong Daan

Inihayag ng MREIT Inc., ang real estate investment trust ng Megaworld Corp., ang isang ₱27-bilyong property infusion na binubuo ng mall, hotel, at office assets. Ito ang pinakamalaking asset injection sa kasaysayan ng mga listed REIT sa Pilipinas. Sa unang tingin, mukhang malinaw na positibo ito — mas malaking portfolio, mas malaking kita. Pero ang paraan ng pagsasagawa nito ang dapat pag-tuunan ng pansin ng mga shareholder.

Ayon sa ulat, ang transaksyon ay isinagawa sa pamamagitan ng property-for-share swap sa ilalim ng ikalimang wave ng asset infusion ng MREIT. Idadagdag nito ang 303,900 square meters ng gross leasable area, kaya tataas ang kabuuang GLA ng kompanya nang 47 porsyento tungo sa halos 950,000 square meters, at aabot sa ₱122 bilyon ang assets under management. Kasama sa mga aasetong idadagdag ang limang lifestyle mall tulad ng Lucky Chinatown Mall at Venice Grand Canal Mall, isang 737-room na Holiday Inn Express, at ilang opisina.

Ibig sabihin nito, magbabago ang asset mix ng MREIT mula sa halos 95 porsyentong nakadepende sa office papunta sa mas magkakahalong 77 porsyentong office, 20 porsyentong retail, at 3 porsyentong hotel. Sinabi ni MREIT President Jose Arnulfo Batac na ang pagsasakalakalang ito ay nagbibigay ng malinaw na landas patungo sa mas mahusay na margin at dividend-per-share accretion para sa mga shareholder. Ito ang pangunahing pangako na ibinebenta sa merkado — mas malaki, mas diversified, mas kikita bawat share.

Ang Kabilang Panig: Paulit-ulit na Share Sale

Habang ipinagmamalaki ang malaking asset infusion, may isa pang kaganapan na kasabay nitong nangyari. Sa parehong linggo, nagbenta rin ang Megaworld Corp. ng 246.14 milyong common share ng MREIT sa presyong ₱13.75 kada share, na nagbunga ng ₱3.38 bilyon para sa Megaworld, hindi para sa MREIT. Isinagawa ito bilang block sale, at inilathala ito sa parehong linggo ng pagpapatibay sa Wave 5 deal. Hindi ito ang unang pagkakataon.

Ayon sa ulat, noong Marso nagbenta rin ang Megaworld ng 70 milyong MREIT share sa ₱13.50 kada isa, na nagbunga ng ₱945 milyon. Noong Abril, nagbenta muli ito ng 91.16 milyong share sa ₱13.90 kada isa para sa ₱1.27 bilyon. Sa tatlong pagkakataong ito sa loob lamang ng limang buwan, patuloy na nagbebenta ang Megaworld ng bahagi nito sa MREIT, at ang presyo ng bawat block sale ay hindi patuloy na tumataas — bumaba pa nga mula sa ₱13.90 patungong ₱13.75. Sinabi rin na isusumite pa lamang sa hinaharap ang detalyadong reinvestment plan para sa pinakabagong ₱3.38-bilyong ani.

Ito ang punto kung saan nagbabago ang interpretasyon ng buong balita. Ang property-for-share swap sa Wave 5 ay hindi bagong cash na pumapasok sa MREIT mula sa labas — bagkus ay palitan ng ari-arian ng Megaworld para sa mas maraming bahagi ng MREIT, habang kasabay nito'y binabawasan din ng Megaworld ang sarili nitong hawak sa pamamagitan ng paulit-ulit na block sale. Sa madaling salita, lumalaki ang portfolio ng MREIT, pero kasabay nito'y dumadami rin ang bilang ng mga freely-traded na share na kailangang hatian ng parehong kita.

Ano ang Ibig Sabihin Para sa Shareholder

Kaya para sa isang investor na hawak na ang MREIT, dalawang puwersa ang nagbabanggaan dito. Sa isang banda, ang pagdami ng asset at pag-diversify papalayo sa office ay dapat na magpalakas ng kita sa hinaharap, gaya ng ipinangako ni Batac. Sa kabilang banda, ang paulit-ulit na pagbebenta ng Megaworld ng sarili nitong share sa MREIT ay nagdaragdag ng supply ng mga papalabas na share sa merkado, na maaaring magpahina sa presyo kung hindi ito masusing sinusubaybayan ng demand mula sa mga bagong investor.

Ang pinakamalinaw na susunod na hakbang na dapat abangan ng mga shareholder ay ang detalyadong reinvestment plan na isusumite pa lamang ng Megaworld tungkol sa ₱3.38-bilyong ani nito mula sa pinakabagong block sale. Kung ibabalik ang malaking bahagi ng pondong ito sa MREIT bilang bagong kapital o karagdagang asset commitment, mas malakas ang batayan para sa dividend-per-share accretion na ipinangako. Kung hindi, mananatiling bukas ang tanong kung sino talaga ang unang nakikinabang sa Wave 5 na kasunduan — ang MREIT shareholder, o ang Megaworld bilang parent company.