Castellum 18 miljarder säljer|kapitalretur eller portfölj som krymper?

Jätteförsäljningarna som ingen kallar en kris

Castellum sålde under tio dagar fastigheter för drygt 18 miljarder kronor — och aktien steg över 2 procent på beskedet. Det är en rörelse som kräver en förklaring, för det rör sig om bolagets mest välbelägna tillgångar. Skåneportföljen — 95 fastigheter, 635 000 kvadratmeter — avyttrades till Wihlborgs i slutet av juni för 13,3 miljarder kronor, till en mindre förlust mot bokfört värde. Fem dagar senare såldes två Stockholmskontor i Hagastaden och på Torsgatan till pensionsjätten Alecta för 5 miljarder kronor, det vill säga 554 miljoner kronor över bokfört värde. Kombinerat är detta 2026 års femte och första största fastighetstransaktion i Sverige. VD Pål Ahlsén kallar det kapitaldisciplin: "Det är bättre nu att vara säljare än köpare." Men bottenfrågan är inte om marknaden är gynnsam för säljare — det är vad Castellum egentligen gör med pengarna. Det är den frågan som avgör om aktiens kursrörelse är korrekt prissatt eller en tillfällig välvilja.

Matematiken bakom kapitalfördelningen

Castellum har kommunicerat en tydlig fördelning av Alecta-likviden: cirka 60 procent till aktieägarna, cirka 40 procent till skuldminskning. Det underliggande fastighetsvärdet i Alecta-affären uppgår till 5 014 miljoner kronor. Av dessa 5 miljarder ska alltså ungefär 3 miljarder distribueras till aktieägarna och resterande 2 miljarder minska skuldsättningen. Men styrelsen har ännu inte fastställt formen för kapitalreturen — det kan bli återköp, extrautdelning eller en kombination. Konkurrensverkets godkännande är en villkorad förutsättning och tillträdet är planerat till 1 september 2026. Här finns en inbyggd osäkerhet: om tillträdet försenas eller Konkurrensverket ger villkor, förskjuts tidpunkten för kapitalreturen. Det 40-procentiga skuldminskningsbeloppet — knappt 2 miljarder — bevarar enligt bolaget den nuvarande belåningsgraden. Poängen Castellum gör är att de inte tar ned skuldsättningen i absoluta tal, bara som andel av en krympande portfölj — de säljer tillgångar men håller hävstången konstant. Det betyder i praktiken att framtida förvärvskraft varken ökar eller minskar av skuldminskningen; det är uteslutande kapitalreturen som ger aktieägaren ett direkt värde.

Vad försvinner när Hagastaden lämnar portföljen

De två Stockholmsfastigheterna som såldes till Alecta genererade 52 miljoner kronor i hyresintäkter under första kvartalet 2026 och 42 miljoner i driftnetto. Räknat på helårsbasis innebär det ett hyresvärde om 237 miljoner kronor per år — en intäktsström Castellum nu säljer bort mot en engångssumma. Uthyrningsgraden var 89,7 procent, vilket är högt för premiumkontor i centrala Stockholm. Det är precis det som är paradoxen i Ahlséns retorik: "Vår bedömning är att dessa fastigheter inte kommer ge tillräckligt hög avkastning för oss i förhållande till det pris vi erhåller." Direktavkastningen på 237 miljoner kronor mot 5 miljarder kronor i försäljningspris är knappt 4,7 procent. Om Castellum kan återplacera likviden i tillgångar med högre direktavkastning, är strategin rationell. Om de inte kan göra det — och VD säger explicit att han ser "fler möjligheter på säljsidan än köpsidan" — uppstår ett problem: bolaget krymper intjäningsunderlaget utan en tydlig plan för var nästa investering sker. Skåneportföljens hyresintäkter saknades redan; nu läggs Stockholmskontoren till. En analytiker kallade Alecta-affären "briljant," men det är ett omdöme om priset i nuläget, inte om vad Castellum ser ut om ett år.

Innehavarens och bevakningslistans skilda frågor

För den som redan håller Castellum-aktien är den centrala frågan inte om affärerna var välprissatta — det var de — utan om kapitalreturen kompenserar för det minskade intjäningsunderlaget. 60 procent av 5 miljarder är cirka 3 miljarder kronor till aktieägarna, men formen är okänd och tidpunkten villkorad av Konkurrensverket. Aktien steg över 2 procent på beskedet, vilket antyder att marknaden prisar in att kapitalreturen materialiseras i sin helhet och i tid. Om Konkurrensverket kräver åtgärder eller om styrelsen väljer återköp i stället för utdelning, är reaktionen en annan. Den verkliga motrisken är inte regleringen — det är att Castellum säljer ur sin bästa exponering i ett läge där ränteläget gör återinvestering i premiumtillgångar dyrt. "Det kan säkert se annorlunda ut om ett år. Då kanske vi pratar om en stor affär åt andra hållet," säger Ahlsén — men att räkna med ett kommande förvärvsläge är ett antagande, inte en plan. För den som bevakar aktien utifrån är ingångspunkten beroende av ett svar: kommunicerar styrelsen kapitalretursform före september-tillträdet, eller efter? Om formen meddelas och Konkurrensverket godkänner utan villkor, är kursrörelsen ett förtida svar på en utdelningssignal — och entry-argumentet håller. Om kapitalretursformen förblir ospecificerad in i hösten, sitter aktien på ett intjäningsunderlag som krympt med mer än 18 miljarder i tillgångar och ett löfte om pengar vars form och tidpunkt är öppna. Det är inte ett skäl att undvika aktien — men det är den exakta variabeln att bevaka innan en position tas.