Novaland|Bàn giao nhà thật, nhưng vốn vẫn vay bằng pha loãng 20%

Bàn giao Victoria Village: cột mốc sau ba năm đóng băng

Novaland, mã NVL trên HoSE, vừa chính thức bàn giao căn hộ tại dự án Victoria Village ở TP.HCM sau hơn ba năm gần như đóng băng vì vướng mắc pháp lý. Hơn 1.000 khách hàng sẽ lần lượt nhận nhà trong thời gian tới, và đây là dự án trung tâm thành phố đầu tiên của Novaland hoàn thành xây dựng kể từ khi tập đoàn rơi vào khủng hoảng tái cấu trúc.

Song song đó, Novaland cũng mở bán trở lại dự án The Grand Manhattan tại quận 1 cũ, dự kiến bàn giao từ quý ba hoặc quý bốn năm nay. Đại diện doanh nghiệp cho biết các định chế tài chính đã cam kết hạn mức tín dụng hơn 33.000 tỷ đồng, trong đó đã giải ngân hơn 25.500 tỷ đồng, giúp việc thi công được đẩy nhanh trở lại.

Việc bàn giao được những căn hộ cụ thể là bằng chứng khó phủ nhận rằng Novaland đã vượt qua giai đoạn tắc nghẽn pháp lý tồi tệ nhất. Nhưng câu hỏi mà một cổ đông hoặc nhà đầu tư cân nhắc mua vào cần đặt ra không phải liệu công ty có thể xây xong nhà, mà liệu công ty có đủ tiền mặt để trả hết nợ đến hạn trong lúc vẫn thi công.

Mặt trái: phát hành 8.000 tỷ đồng dưới giá thị trường

Để có tiền trả nợ, Novaland đã thông qua phương án chào bán gần 801 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, tỷ lệ 3:1, giá 10.000 đồng một cổ phiếu. Mức giá này thấp hơn khoảng 20% so với thị giá NVL quanh 12.500 đến 12.700 đồng một cổ phiếu tại thời điểm công bố. Nếu thành công, đợt phát hành sẽ mang về hơn 8.007 tỷ đồng.

Gần 5.953 tỷ đồng trong số tiền huy động, tương đương 74%, sẽ dùng để thanh toán nợ và nghĩa vụ tài chính quá hạn của công ty mẹ. Phần còn lại hơn 2.050 tỷ đồng sẽ cho hai công ty con vay để xử lý nợ quá hạn. Trước đó, với lô trái phiếu NVLH2123014, Novaland mới chỉ thanh toán hơn 6,6 tỷ đồng trong khoản gốc hơn 638 tỷ đồng đến hạn, còn nợ lại gần 632 tỷ đồng.

Đây là điểm mà câu chuyện phục hồi trở nên hai mặt. Việc bàn giao Victoria Village tạo dòng tiền và uy tín thực tế cho khách hàng, nhưng việc phải chào bán cổ phiếu dưới giá thị trường hai mươi phần trăm, ngay trong lúc tổng nợ vay công ty mẹ đã lên gần 31.200 tỷ đồng tính đến cuối quý một, cho thấy áp lực dòng tiền vẫn chưa được giải quyết bằng nội lực kinh doanh mà phải pha loãng cổ phần hiện hữu.

Câu hỏi còn bỏ ngỏ: phục hồi thật hay chỉ hoãn nợ

Giám đốc Tài chính Novaland, ông Võ Quốc Đức, từng phát biểu rằng doanh nghiệp đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất sau hơn ba năm tái cấu trúc và đang chuyển từ trạng thái sống sót sang giai đoạn phục hồi, với trọng tâm là khôi phục dòng tiền và thực hiện cam kết với khách hàng, nhà đầu tư, trái chủ và cổ đông. Lãnh đạo công ty cũng khẳng định giá trị tài sản hiện tại đủ để bảo đảm thanh toán toàn bộ nghĩa vụ nợ.

Nhưng lời khẳng định đó vẫn cần đợt phát hành 8.007 tỷ đồng thành công trong quý ba hoặc quý bốn năm nay để trở thành hiện thực, bởi hiện Novaland vẫn còn nợ trái phiếu quá hạn chưa thanh toán dứt điểm. Với nhà đầu tư đang nắm giữ NVL, việc pha loãng thêm khoảng một phần ba số cổ phiếu lưu hành là cái giá cụ thể phải trả cho quá trình phục hồi. Với người đang cân nhắc mua vào, câu hỏi không phải Novaland có đang phục hồi hay không, mà phục hồi đó có đủ nhanh để công ty tự tạo ra tiền mặt trước khi phải pha loãng thêm một lần nữa.