Tín dụng BĐS tăng 43% gấp 8 lần toàn nền|NHNN không ưu tiên là thật hay là bẫy?

VN-Index mất 1.900 — nhưng con số đáng sợ hơn nằm trong báo cáo ngân hàng

Phiên 21 tháng 5, VN-Index đóng cửa tại 1.896,89 điểm, giảm 16,34 điểm. Khối ngoại bán ròng 1.685 tỷ đồng — mức mạnh nhất kể từ đầu tháng 5, tập trung xả VIC tới 517 tỷ, FPT hơn 316 tỷ. Nhóm dầu khí đồng loạt chìm: BSR mất 3,46%, GAS giảm 2,68%, PLX lùi 2,05%. Bất động sản cũng lan rộng sắc đỏ với VIC, VHM, VRE, NVL đều giảm điểm.

Bề ngoài, đây là một phiên điều chỉnh kinh điển — trụ bán, ngoại tháo, thanh khoản HOSE chỉ đạt mức thấp nhất từ đầu tháng 5. Nhưng VN30-Index chỉ giảm 0,07%, thấp hơn nhiều so với VN-Index, vì phiên hôm nay trùng đáo hạn hợp đồng tương lai — áp lực lên VIC và VCB phần lớn là kỹ thuật, không phải tín hiệu nền tảng.

Dòng tiền phòng thủ nổi lên rõ: MWG tăng gần 3%, LPB tăng 1,2%, VPB tăng 1,12%. PC1 tăng trần phiên thứ ba liên tiếp với thanh khoản 541 tỷ đồng — xác nhận có lực mua chủ động. Độ rộng thị trường cải thiện chiều: 144 mã xanh so với 152 mã đỏ, cân bằng hơn nhiều so với buổi sáng là 98 mã xanh và 188 mã đỏ.

Vậy phiên hôm nay không đơn giản như con số 16 điểm giảm. Nhưng câu hỏi thực sự không nằm ở phiên hôm nay — nó nằm trong một báo cáo công bố song song, và con số trong đó mới là thứ thực sự đặt dấu hỏi về hướng đi của toàn ngành ngân hàng.

Tín dụng BĐS gấp 8 lần tốc độ toàn nền — và NHNN nói "không ưu tiên"

Tính đến cuối tháng 2 năm 2026, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đạt hơn 2,2 triệu tỷ đồng — tăng 43% so với cùng kỳ năm 2025. Cùng giai đoạn đó, tín dụng toàn nền kinh tế chỉ tăng 1,4%. Tức là tốc độ tăng của tín dụng bất động sản cao gấp 8,35 lần mức bình quân chung. Nếu hai con số này đứng cạnh nhau không gây ra câu hỏi, thì không có câu hỏi nào nên được đặt ra trong thị trường vốn.

Trong khi đó, Ngân hàng Nhà nước tuyên bố rõ: "Không thể dành ưu tiên tín dụng riêng cho bất động sản." Thủ tướng Lê Minh Hưng cũng yêu cầu kiểm soát chặt tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro. Nhưng số liệu từ báo cáo tài chính quý 1 của 14 ngân hàng niêm yết cho thấy điều ngược lại đang diễn ra từng ngày: tổng dư nợ bất động sản mở rộng tại 14 ngân hàng đó đạt hơn 1,58 triệu tỷ đồng, tăng 6,57% chỉ trong một quý.

Đây là nơi câu chuyện trở nên phức tạp hơn chính sách. VPBank — một mình — bơm thêm 31.046 tỷ đồng vào cho vay kinh doanh bất động sản chỉ trong 3 tháng đầu năm, tăng 15%, đưa dư nợ lên 238.473 tỷ đồng. MB bơm thêm 10.707 tỷ, tăng 9%. HDBank thêm 8.028 tỷ, tăng 11%. TPBank tăng nhanh nhất theo tỷ lệ: 18%. Chỉ riêng VPBank, MB và HDBank đã rót ròng gần 50.000 tỷ đồng vào lĩnh vực này sau một quý — trong khi ngân hàng trung ương nói không ưu tiên.

Nhưng vấn đề không chỉ là quy mô — mà là cơ cấu vốn. Ngân hàng huy động 80% vốn ngắn hạn, nhưng 50% lại cho vay trung và dài hạn, phần không nhỏ chảy vào các dự án bất động sản có vòng đời 5 đến 10 năm. Tỷ lệ LDR toàn hệ thống đã vọt lên 113,9% vào cuối quý 1, buộc các ngân hàng phải duy trì lãi suất huy động cao. Hệ quả trực tiếp: NIM toàn ngành giảm xuống 2,87% — mức thấp nhất nhiều năm — vì chi phí vốn tăng 0,40 điểm phần trăm trong khi lợi suất tài sản chỉ cải thiện 0,22 điểm phần trăm.

Lợi nhuận sau thuế quý 1 toàn ngành ngân hàng tăng chỉ 13,7% so với cùng kỳ — thấp nhất trong 8 quý. Thu nhập lãi thuần và thu nhập ngoài lãi cùng suy giảm. Cổ phiếu ngân hàng đang giao dịch dưới mức định giá trung bình 5 năm — có vẻ rẻ. Nhưng nếu lợi nhuận tiếp tục giảm tốc trong khi nợ xấu đang tăng từ 1,9% lên 2,0% và áp lực trích lập dự phòng dồn sang quý 2 và quý 3, thì "rẻ" hôm nay có thể chỉ là bước đầu của một chu kỳ định giá lại. Và điều đó phụ thuộc vào một biến số mà không ngân hàng nào kiểm soát được hoàn toàn.

Kịch bản 2.000 điểm và điều kiện để tín dụng BĐS không trở thành ngòi nổ

Câu hỏi còn treo từ tầng giữa là: nếu ngân hàng đã rót vốn ồ ạt vào bất động sản trong khi bị giới hạn huy động, thì điều gì xảy ra khi thị trường bất động sản chậm lại — không sụp, chỉ chậm?

Dữ liệu có một tiền lệ đáng so sánh. Năm 2011 đến 2013, tín dụng bất động sản tại Việt Nam cũng bị siết sau giai đoạn tăng nóng, và làn sóng nợ xấu bất động sản đẩy hệ thống ngân hàng vào giai đoạn tái cơ cấu kéo dài 5 năm. Lần này, quy mô lớn hơn nhiều — 2,2 triệu tỷ đồng so với khoảng 200.000 tỷ của giai đoạn đó — nhưng chất lượng tài sản đảm bảo và độ đa dạng hóa danh mục cũng khác. Câu hỏi không phải là lịch sử có lặp lại không, mà là liệu tốc độ điều chỉnh của thị trường có vượt quá tốc độ hấp thụ của ngân hàng hay không.

Ở chiều tích cực, có hai điều kiện để rủi ro được kiểm soát. Thứ nhất, tín dụng bất động sản phải phân hóa rõ theo phân khúc: nhà ở xã hội và bất động sản công nghiệp — vốn có nhu cầu thực — tiếp tục nhận vốn, trong khi các dự án căn hộ cao cấp và đất nền đầu cơ bị siết. SHB và Techcombank đều tuyên bố đang làm vậy, nhưng NPL tư nhân tăng từ 2,4% lên 2,6% cho thấy ranh giới này vẫn còn mờ. Thứ hai, VN-Index giữ được vùng 1.880 đến 1.900 điểm — không phải vì tâm lý, mà vì nếu thị trường cổ phiếu suy yếu thêm, kênh huy động vốn cổ phần của doanh nghiệp bất động sản sẽ đóng lại, tăng áp lực lên kênh tín dụng ngân hàng.

Ở chiều ngược lại, nếu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống không đạt mục tiêu 15% năm 2026 — hiện đã chỉ đạt 3,1% sau 4 tháng — các ngân hàng sẽ chịu áp lực tăng tốc giải ngân vào nửa cuối năm. Bất động sản là kênh hấp thụ nhanh nhất và quen thuộc nhất. Điều đó có thể đẩy tỷ trọng tín dụng BĐS lên cao hơn nữa — đúng vào thời điểm NIM đang ở đáy và LDR đã vượt 113%.

Benchmark để theo dõi vào phiên mai: VCB và CTG — hai ngân hàng quốc doanh duy trì NIM ổn định nhờ chi phí huy động thấp — có giữ được sắc xanh không. Nếu cả hai tiếp tục phân hóa với nhóm tư nhân, thì dòng tiền đang chọn nơi trú ẩn chất lượng, không phải đang tin vào phục hồi toàn ngành. Và nếu VPB — ngân hàng tư nhân có dư nợ BĐS lớn nhất — duy trì đà tăng sau khi được mua ròng hơn 283 tỷ hôm nay, thì thị trường đang đặt cược rằng rủi ro đã được định giá vào. Câu hỏi là ai đúng hơn giữa hai nhóm đó — và con số NPL quý 2 công bố vào tháng 8 sẽ là câu trả lời đầu tiên có trọng lượng.