Vinhomes VHM lãi kỷ lục Q12026|Cổ phiếu giảm ngay hôm sau

Nghịch lý lợi nhuận và giá cổ phiếu

Ngày 28 tháng 4, Vinhomes công bố lợi nhuận sau thuế quý một năm 2026 đạt hơn 25.600 tỷ đồng. Con số này không chỉ cao nhất lịch sử công ty mà còn cao nhất toàn sàn chứng khoán Việt Nam trong cùng kỳ. Cổ phiếu VHM tăng trần ngay trong ngày hôm đó.

Nhưng chỉ một phiên sau, VHM mất hơn 3%, VIC mất hơn 5%. Hai mã này đơn độc kéo VN-Index giảm hơn 22 điểm, xóa sạch toàn bộ mức tăng của phiên trước.

Phiên giao dịch ngày 29 tháng 4 đặt ra một câu hỏi không dễ trả lời. Kết quả kinh doanh tốt nhất thị trường, nhưng áp lực bán lại xuất hiện ngay hôm sau với thanh khoản riêng VIC và VHM chiếm hơn 10% toàn sàn HoSE. Khối ngoại bán ròng hơn 540 tỷ đồng chỉ riêng hai mã này trong một phiên duy nhất.

Đây không phải phản ứng của thị trường trước thông tin xấu. Đây là hiện tượng khác — và hiểu được điều đó mới là điểm mấu chốt.

Bên trong con số 866%

Mức tăng trưởng lợi nhuận 866% so với cùng kỳ nghe có vẻ đột biến. Nhưng cần đặt nó đúng chỗ để hiểu ý nghĩa thực sự.

Động lực chính đến từ hoạt động bàn giao tại Ocean City và Royal Island — tức là doanh thu được ghi nhận từ các hợp đồng đã ký từ nhiều quý trước. Đây là đặc thù kế toán bất động sản: doanh số bán và doanh thu ghi nhận không trùng nhau về thời gian.

Điểm ít được chú ý hơn là cơ cấu doanh số quý một. Theo phân tích của VNDirect, tới 80% doanh số presales trong quý này đến từ giao dịch bán lô lớn — tức bán buôn cho các nhà phát triển thứ cấp trong nước. Bán lẻ chỉ chiếm 20%.

Điều này có hai mặt. Một mặt, biên lợi nhuận gộp mở rộng lên 48,2% so với 32,9% cùng kỳ năm trước, chính xác vì giao dịch bán lô lớn có cấu trúc chi phí nhẹ hơn. Mặt khác, tốc độ hấp thụ từ người mua cuối — cá nhân và hộ gia đình — vẫn chưa phải là động lực chính trong quý này.

Vinhomes kỳ vọng sẽ thu hút thêm nhà phát triển nước ngoài tham gia mua lô lớn trong các quý tới. Nếu điều đó xảy ra, cấu trúc doanh thu sẽ tiếp tục được hỗ trợ. Nếu không, tỷ lệ đóng góp từ bán lô lớn có thể co lại, kéo theo biên lợi nhuận điều chỉnh.

Tồn kho chưa bàn giao cuối quý đạt 201.600 tỷ đồng, tăng 68% so với cùng kỳ. Con số này là nền tảng doanh thu cho các quý tiếp theo — nhưng nó cũng phụ thuộc vào tiến độ bàn giao thực tế và điều kiện pháp lý từng dự án.

Cần Giờ — tham vọng chưa có tiền lệ

Cùng ngày công bố kết quả kinh doanh, Vinhomes ký kết hợp tác với Marriott International để đưa hai thương hiệu The Ritz-Carlton và Marriott Hotel vào siêu đô thị biển Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ.

Trước đó, dự án này đã ký hợp tác với IHG Hotels & Resorts để phát triển bốn khách sạn quy mô khoảng 1.000 phòng. Cộng thêm Ritz-Carlton với 250 phòng và Marriott Hotel với 450 phòng, tổng năng lực lưu trú từ các thương hiệu quốc tế tại Cần Giờ sẽ vượt 1.700 phòng 5 sao vào năm 2027.

Nhưng điều cần chú ý không phải ở số lượng phòng. Marriott International hiện đang vận hành 11 khách sạn cùng Vinpearl trên khắp Việt Nam. Việc họ tiếp tục mở rộng vào Cần Giờ không phải là quyết định thử nghiệm — đây là cam kết từ một đối tác đã có kinh nghiệm vận hành thực tế với hệ sinh thái Vingroup.

Vinhomes Green Paradise là khu đô thị 2.870 ha, ba mặt giáp biển, tiếp giáp khu dự trữ sinh quyển 75.000 ha được UNESCO công nhận. Quy mô đó tương đương một thành phố trung bình, không phải một dự án bất động sản thông thường.

Dự án được kết nối bởi nhiều tuyến hạ tầng trọng điểm đang triển khai, bao gồm tuyến đường sắt tốc độ cao Bến Thành - Cần Giờ và tuyến vượt biển Cần Giờ - Vũng Tàu. Đây chính là biến số quan trọng nhất — không phải thương hiệu khách sạn, mà là tiến độ hạ tầng công cộng quyết định khi nào Cần Giờ thực sự trở thành điểm đến có thể tiếp cận được.

Điều thị trường đang định giá lại

Câu hỏi không phải là liệu kết quả quý một có tốt hay không — rõ ràng là tốt và vượt kỳ vọng của nhiều nhà phân tích. Câu hỏi là thị trường đang chiết khấu điều gì vào phiên bán tháo ngày 29 tháng 4.

Có một chi tiết ít được nhắc đến: Vinhomes đang lên phương án chi trả cổ tức tiền mặt tỷ lệ 60% — tức 6.000 đồng mỗi cổ phiếu — và đồng thời phát hành thêm cổ phiếu để trả cổ tức với tỷ lệ 100%. Nếu phương án phát hành 100% cổ phiếu thưởng được thực hiện, vốn điều lệ Vinhomes sẽ tăng lên trên 80.000 tỷ đồng.

Pha loãng cổ phiếu ở quy mô đó — thêm khoảng 4,1 tỷ cổ phiếu mới — thường kéo theo áp lực điều chỉnh giá trong ngắn hạn khi thị trường tái định giá lại thu nhập trên mỗi cổ phiếu.

Cộng thêm yếu tố kỳ nghỉ lễ dài ngày, khối ngoại bán ròng liên tục và tâm lý chốt lời sau phiên tăng trần — tất cả tạo ra một cú điều chỉnh kỹ thuật, không phải tín hiệu xấu về nền tảng.

Dòng tiền trong phiên 29 tháng 4 cho thấy điều thú vị: khi VHM và VIC giảm, các cổ phiếu bất động sản vừa và nhỏ như DIG, DXG, CEO lại tăng từ 3 đến 4%. Chỉ số VNMID và VNSML đều giữ được sắc xanh. Thanh khoản toàn sàn tăng hơn 8% so với phiên trước, nhưng phần tăng này không nằm ở nhóm vốn hóa lớn.

Đây là tín hiệu của dòng tiền đang luân chuyển, không phải dòng tiền rút khỏi thị trường.

Hai kịch bản phân kỳ

Kịch bản thuận lợi phụ thuộc vào ba điều kiện hội tụ. Thứ nhất, tiến độ hạ tầng Cần Giờ — đặc biệt là tuyến đường sắt — được đẩy nhanh theo kế hoạch. Thứ hai, các nhà phát triển nước ngoài bắt đầu tham gia mua lô lớn tại Cần Giờ từ các quý tới, như Vinhomes kỳ vọng. Thứ ba, tồn kho 201.600 tỷ đồng chưa bàn giao được hấp thụ đúng tiến độ, giữ ổn định doanh thu và biên lợi nhuận đến cuối năm.

Nếu cả ba điều kiện này hội tụ, bức tranh tài chính cả năm 2026 có thể sẽ hỗ trợ mức định giá hiện tại hoặc cao hơn. Vinhomes đã hoàn thành 43% kế hoạch lợi nhuận cả năm chỉ trong một quý — nền tảng đó là có thực.

Kịch bản bất lợi xoay quanh hai rủi ro cấu trúc. Một là nếu tỷ lệ bán lô lớn giảm mạnh trong các quý tiếp theo mà bán lẻ chưa bù đắp được, biên lợi nhuận sẽ co lại và lợi nhuận quý sau khó duy trì đà tăng so với quý một. Hai là nếu phương án phát hành cổ phiếu thưởng 100% được thực hiện mà thị trường chưa kịp hấp thụ, áp lực pha loãng sẽ tiếp tục đè lên giá trong trung hạn.

Rủi ro từ Cần Giờ không phải là dự án thất bại — mà là dự án đúng hướng nhưng cần thêm thời gian. Hạ tầng công cộng là biến số nằm ngoài tầm kiểm soát của Vinhomes.

Bằng chứng hiện tại nghiêng về kịch bản tích cực hơn — nhưng điều kiện cần là tốc độ bàn giao phải được duy trì và cơ cấu mua lô lớn phải đa dạng hóa sang nhà phát triển nước ngoài như kế hoạch. Nếu chỉ một trong hai điều này chậm lại, câu chuyện sẽ cần được đọc lại từ đầu.